礼金・敷金ゼロでも、初期費用をゼロにできない理由とは?

最近、入居希望者を集めるために募集条件を「礼金ゼロ、敷金ゼロ」に設定している賃貸物件がかなり増えています。

初期費用が抑えられる「礼金ゼロ、敷金ゼロ」の物件はとても魅力的です。

しかし、賃貸住宅に入居するためには礼金・敷金以外にもさまざまな諸費用がかかるため、入居の初期費用は「ゼロ」になりません。

さらに、敷金がゼロになるために「新たな諸費用」が発生するケースも増えています。

そこで今回は、敷金がゼロになることで発生する「新たな諸費用」についてや、賃貸住宅の初期費用としてどうしても「ゼロに出来ない諸費用」について解説します。

敷金の意味と原状回復について

契約書

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敷金とは、賃貸借契約に対して掛かる債務(退室時の原状回復費用、滞納家賃など)のために大家さんに預けるお金です。

基本的に「預けているお金」なので、賃貸借契約の解約・退去時に原状回復費用や滞納家賃などがあればそれを差し引いた金額が返還されます。

国土交通省から出されている「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、原状回復とは「賃借人の故意・ 過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」となっています。

ハウスクリーニング

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つまり、貸室を通常どおり使用していれば時間の経過による汚れや劣化の回復工事(室内クリーニング含)などの費用は、賃借人が負担しなくても良いことになります。

しかし、現在の一般的な賃貸借契約では、退去時に「専門業者による室内クリーニング」などの義務を借主に負担してもらう、通常の原状回復義務を超えた負担を借主に課す特約が付いている場合が多く見受けられます。

これが「敷金をゼロにする代わりの新たな諸費用」を生みだすもとになっています。

 

敷金代わりの「新たな諸費用」とは?

家計

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国土交通省のガイドラインでは、契約書に特約を設けることまでは禁止しておらず、その特約の必要性・合理的理由などが存在することや、借主がその内容をきちんと認識し義務の負担に同意していれば「通常の原状回復義務を超えた負担を借主に課す特約」も有効になるとしています。

このような特約が有効である場合、「専門業者による室内クリーニング」などの費用は一般的に解約・退去時に「敷金から充当」されます。

しかし敷金を預からない場合、その費用は解約・退去時に借主から「新たに徴収」しなければなりません。

空室

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解約・退去の時点で、借主が経済的な理由等でその費用を払えないような場合も当然想定されますので、貸主はこの費用を契約時に「退去時クリーニング費用」などの名目で初期費用として徴収するケースが増えているのです。

これこそが敷金に代わる新たな諸費用の「正体」です。

 

ゼロに出来ないその他の諸費用

アパート

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各大家さん、各地域、各管理会社、各物件によってかかる諸費用はさまざまです。

ここでは一般的な諸費用のうち、どうしてもゼロに出来ないものと「その理由」をご紹介します。

 

火災保険(家財)

参考額:15,000円~20,000円前後

貸室内の「家財に対する火災保険」への加入は、ほとんどの賃貸借契約で必須条件にされています。

室内

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必須条件にする目的は大きく分けて2つで、ひとつは火災等が起きた場合に貸室の「原状回復費用」に充てるために家財保険特約のひとつである「借家人賠償責任特約」に加入してもらうことです。

もうひとつは水漏れなどで隣戸(主に下階)に損害を与えた場合、その補償をするための「個人賠償責任保険」に加入してもらうためであり、この個人賠償責任保険も家財保険の特約となっています。

借主がこの保険に加入せずに火災や水漏れ事故を起こしてしまった場合、借主にそれを補償する資力がなければ大家さんや隣戸の入居者は「泣き寝入り」するしかありません。

 

保証料(家賃保証会社)

家賃

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参考額:家賃の30%~100%前後

賃貸借契約で発生する借主の債務を保証するシステムとして、現在は「個人の連帯保証人」をたてる方法と「家賃保証会社」を利用する方法があります。

しかし、2020年の民法改正により、賃貸借契約でも「連帯保証債務の限度額」が定められることになるため、今後は「保証内容が明確」な家賃保証会社の利用が増えるのではないかと考えられます。

 

前家賃

参考額:賃料の1か月分~1か月分+日割賃料

家賃は基本的に前払いとなりますので、契約時に当月の日割賃料と、契約日が月末に近い場合は翌月分の賃料を支払う必要があります。

アパート

YNS / PIXTA(ピクスタ) ※写真はイメージです

これ以外にも、初期費用には仲介手数料(0.5か月分~1か月分+税)や鍵交換費用(15,000円~20,000円前後)などがありますが、物件や契約条件によってはかからない場合もあります。

今回ご紹介したように賃貸借契約の初期費用にはどうしても「ゼロにできない、してはいけない」ものがあることも知っておきましょう。

※参考

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について

法務省「民法の一部を改正する法律(債権法改正)」について

Source: 日刊住まい