「家」を少しでも高く売る方法

大事な自宅を売却する場合、誰もが「出来るだけ高く査定してほしい」「少しでも高く売りたい」と思うはず。

そこで今回は「家の査定」とはどんなものなのか、そして「家」を少しでも高く売るためのコツを解説します。

「家」はどうやって査定しているの?

中古戸建の場合

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不動産会社によって査定する方法に若干の差はありますが、中古戸建を査定する場合、一般的にはまず土地と建物をそれぞれ査定します。

まず「土地」については「取引事例比較法」によって査定価格を算出します。

取引事例比較法とは、査定地と条件(面積、立地、地域など)が近似した「事例地」の取引価格から査定地の価格を求める方法です。

最寄り駅からの距離、供給処理施設、道路幅員、道路の向き、これ以外にも様々な項目を比較し、それぞれをプラスマイナス採点することで査定地の価格をもとめます。

HAKU-№1 / PIXTA(ピクスタ)

また、建物については「原価法」でその価格をもとめます。

原価法とは、その建物を、「いま新築したと仮定した建物価格」から「老朽化した分を差し引く」方法です。

上記の方法で算出した土地価格と建物価格の合算価格について、物件の規模(大きすぎる・小さすぎる)や地域性など、市場で売りやすいかどうか売りづらいかどうかを勘案して流通性比率(プラス10%~マイナス15%、もしくはその前後)によって査定価格を調整します。

 

中古マンションの場合

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中古マンションの場合は、土地と建物に分けて査定したり、建物価格を原価法で求めることは実勢価格の査定にそぐわないので、土地建物を一体として「取引事例比較法」によって価格を算出します。

土地の査定と同じように、査定マンションと条件が近似した取引事例を選定し、査定マンションと事例マンションを項目ごとに比較して、それを採点することで1平米あたりの単価をもとめ、その総額(1平米単価×専有面積)に対して、戸建と同じように流通性比率で査定価格を調整します。

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不動産会社が算出する査定価格にバラつきがあるのは、上記の「事例地」や「事例マンション」が不動産会社ごとに違ったり、市場動向の見解に違いがあったりするためです。

 

査定価格は「売却できる価格」でも「売らなければならない価格」でもない

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査定価格は実際に売却できる価格ではありません

同様に、査定価格は「売らなければならない価格」でもありません。

査定価格どおりで売り出しを始めてもいいですし、査定価格以上で売り出しを始めても構いません(あまり市場の相場とかけ離れると仲介会社に媒介業務を受けてもらえない可能性はあります)。

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物件ごとに比較・査定される個別項目(面積、築年数、立地など)について、それを変えることはできませんので、査定価格そのものを変化させることはできませんが、「ちょっとしたこと」で物件の評価を高めることはできます。

物件の評価が高まれば、少しでも高く売却できる可能性も上がります。

では、物件の評価を高めるにはどうしたらいいのでしょうか?

 

評価を高める方法1・物件の内外を常に整理整頓、清掃する

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当たり前のように思われるかもしれませんが、これが出来ていない物件も非常に多くみられます。

家を見学に来る人は「自分が住む家」を探しに来ています。

物件の内外に物が散乱していたり、清掃が行き届いていない物件を見た場合に、あまり好感を持つ人はいません。

過度な清掃は必要ありませんが、見学に来た人が「清潔感」を抱くような状態にしておくことが物件の評価を高めるコツです。

 

評価を高める方法2・照明を上手に利用する

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いくら南向きで日当たりが良い物件でも、早朝や夕方、曇りや雨の日には室内が暗く見えます。

購入希望者が見学に来られた際には、居室内はもちろん、廊下、水回り、リビング、玄関灯、門柱灯(ある場合)の照明を点灯しておくようにしてください。

また、間接照明などをうまく活用すると内装や家具などがグッとオシャレに見えます。

照明の工夫は、「見かけ」だけではなく、オシャレな生活空間を提案するツールにもなり、物件評価も高くなります。

 

評価を高める方法3・最低限の補修、修理

窓 エアコン

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家を購入する人のなかには、「自分でリノベーションを楽しみたい」という人も少なくありません。

しかし、だからといって居室やリビングの壁紙が破れていたり、壁・襖・建具などが破損していたりすると、物件の評価が一気に下がってしまいます。

過度な汚損・破損がある場合には、最低限の補修や修理をしておきましょう。

freeangle / PIXTA(ピクスタ)

同時期に、同価格、同条件で売り出された二つの物件があれば誰でも、より「キレイ」な物件のほうを選びます。

売りに出した自宅は「商品」であることを理解し、自宅が「客観的にどう見えるか」を考え、日頃から適正に維持・管理することが、少しでもその評価(価格)を高めるコツなのです。

※参考

公益財団法人 不動産流通推進センター「WEB版既存住宅価格査定マニュアル」の改訂について

Source: 日刊住まい